На рынке жилья застой?

Дома всё реже пользуются спросом. А из десяти квартир, выставленных на продажу в Бишкеке, продается только одна.

На рынке жилья наступил кризис, утверждают специалисты. По словам Нади ДЖАРЫКОВОЙ из Отдела оценки недвижимости и информационных технологий Госрегистра, это вызвано высокими ценами на жилье, которые не соответствуют реальным возможностям покупателей. Из проведенного Отделом оценки анализа рынка недвижимости в Бишкеке следует, что цены на жилье в среднем увеличились от 10 до 81%. Меньше всего — на 10% — отмечается процентный рост на двухкомнатные «хрущобы». Больше всего — на 71% — за трехкомнатные квартиры 106-й серии. Резко выросли в цене индивидуальные «двушки» (на 61%), пятикомнатные 106-й серии (на 54%), однокомнатные «сталинки» (на 50%) и пятикомнатные «сталинки» (на 50%), а также однокомнатные «хрущёвки» (на 47%).

Здесь виден процентный рост цен больше всего на жилые дома в престижных районах по Программе государственных гарантий — на 81%. Почти на столько же — 79% — подорожали половины домов. Меньше всего цена выросла на особняки в два этажа — на 25%.

Но сколько бы жилье ни стоило, и какой бы рост цен ни наблюдался, продать его сейчас очень трудно. Как рассказали в отделе продаж агентства недвижимости «Салют», совершенно не пользуются спросом дома. Главный их недостаток в том, что дорого обходится их отопление. К примеру, если обогревать дом газом, то необходимо ежемесячно выплачивать около 5 тыс. сомов. Выгоднее за ту же цену купить трехкомнатную квартиру и жить в комфортных условиях.

Большие особняки тоже в ход не идут — народ предпочитает брать участок и возводить пусть маленький, но дворец по своему вкусу. Тем более, это выходит дешевле почти в два раза.

Квартиры в последнее время продаются очень редко. Одной из причин стало то, что банки перестали выдавать кредиты под ипотеку. В то время, когда эта система работала, многие кыргызстанцы ездили в Россию, в Казахстан на заработки. Заработав там 10–15 тыс. долларов, они оформляли ипотеку, банк для них приобретал квартиру. И они вновь уезжали  в Россию — зарабатывать деньги уже на погашение долга. Теперь ипотека прекратилась, а такой суммы, чтобы единовременно отдать за квартиру, у большей части населения на руках нет.

Высоко взлетевшие цены соблазняют хозяев держать планку, чтобы продать квартиру подороже. Те, кто срочно выезжает из страны, цену снижают, а остальные ждут покупателей месяцами. Разумеется, такая ситуация на рынке долго продолжаться не будет. По словам специалистов, цены на жилье в недалеком будущем, возможно, пойдут резко вниз.

Елена Щукина

ПОЧЕМУ ПРЕКРАТИЛАСЬ ИПОТЕКА?

Сейчас отмечается общемировой кризис ипотечного кредитования. Начался он в США весной прошлого года. Он был связан с тем, что большая часть заёмщиков не справилась с выплатой кредитов из-за падения цен на недвижимость. В этом есть вина и самих банков — они стали слишком часто выдавать «кредиты повышенного риска» — тем, кто не может сразу оплатить 5% от стоимости жилья и не способен подтвердить постоянные источники доходов. Такие кредиты составили 20% от общего числа. Но риск от их выдачи казался минимальным: цены на жилье росли, и через год дом, который стоил первоначально 100 тыс. долларов уже стоил 150 тыс. Владелец перепродавал его, выплачивал 100 тыс. банку и оставлял себе 50 тыс. Так в Америке «крутили» миллионы.

Но цены неожиданно резко упали, и платить за кредиты стало нечем. Жертвами такой ситуации стали банки и ипотечные компании. Например, с августа 2007 г. прекратила свои операции десятая по величине ипотечная компания США American Home Mortgage, выдавшая в прошлом году кредиты на $59 млрд.

Тогда же, в августе, кризис перекинулся на Россию и Казахстан. Казахские банки, ведавшие ипотекой, жили в основном за счет внешних займов у тех же американских банков. Это привело к росту внешнего долга. К концу I квартала 2007 года внешний долг республики за счет роста внешних заимствований частного сектора увеличился до 95,7% ВВП. Затем в Казахстане увеличилась процентная ставка ипотечного кредитования — так банки защищались от потери «заокеанских денег» — американские друзья сократили финансирование развивающихся рынков, бросив финансы на латание собственных дыр. По принципу домино ипотеку перестали выдавать и наши банки. Рисковое финансирование ипотеки в не самой богатой стране тоже прекратилось.