Бактыбек ШАМКЕЕВ: «Необходимая правовая основа для ипотечного кредитования в нашей стране, в том числе с использованием ипотечных ценных бумаг, создана»

27 сентября председатель правления ОАО «Государственная ипотечная компания» Бактыбек Шамкеев и зампредседателя ГИК Гульнара Нуркулова приняли участие в Пятой конференции по ипотечным ценным бумагам в Москве.

Мы пригласили для разговора Бактыбека Шамкеева, который поделился впечатлениями о поездке в Москву, рассказал о тех знаниях и опыте, которые он приобрел на конференции. Учитывая, что в Кыргызстане недавно принят закон об ипотечных ценных бумагах, а в 2017 году начнется их практическая реализация, нам было интересно узнать, как обстоит дело с их применением, в частности, в России.

– Бактыбек Абылкасымович, вы недавно вернулись из поездки в Москву, где принимали участие в международной конференции по ипотечным ценным бумагам. Расскажите, пожалуйста, об этой конференции, кто участвовал в ней?

– Прежде хотел бы рассказать, как мы стали участниками этой конференции. Дело в том, что мы изначально намеревались наладить сотрудничество с российскими компаниями, которые сегодня активно продвигают ипотеку в стране, в первую очередь с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Мы обратились за содействием к руководителю российского торгпредства в Кыргызстане господину Латыпову, который и дал нам координаты АИЖК. Мы созвонились, состоялось знакомство. От них и узнали о предстоящей конференции. Потом получили приглашение от компании Cbonds-Congress, входящей в состав информационного холдинга Cbonds, благодаря чему вместе с моим заместителем Гульнарой Нуркуловой смогли принять  участие в V конференции «Ипотечные ценные бумаги и секьюритизация в России», которая состоялась 27 сентября в Москве.

Среди участников конференции были СберБанк России, Газпромбанк, Внешэкономбанк, АИЖК, Ассоциация региональных банков России, Федеральный центр проектного финансирования, «Металлинвестбанк» и другие – всего свыше 100 организаций. Партнерами и спонсорами конференции выступили такие видные финансовые институты, как ВТБ Капитал, Райффайзенбанк, Совкомбанк, Moody’s Investors Services и другие, при участии LECAP, Legal Capital Investor Services, Линия Права, ГК «Регион». Генеральным информационным партнером выступили Cbonds, а также консалтинговая компания «Русипотека».

В ходе этой поездки нам удалось провести две встречи – 26 и 28 сентября – с представителями АИЖК, на которых мы интересовались важными для нас вопросами текущей деятельности российской компании и обсудили возможности обмена опытом, информацией о состоянии рынка ценных бумаг, в том числе ипотечных.

– Как прошла конференция, какие доклады вам показались наиболее интересными с учетом того, что летом текущего года в Кыргызстане принят закон об ипотечных ценных бумагах?

– Конференция прошла на высоком профессиональном уровне, поскольку в ней приняли участие практически все ключевые участники рынка секьюритизации. Во время состоявшихся дискуссий мы обсудили с коллегами актуальные вопросы, приобрели новые связи в лице представителей различных компаний, которые также активно занимаются продвижением ипотеки в своих странах и регионах и выпуском связанных с ней ценных бумаг в России. На многие вопросы у нас просто открылись глаза, ведь мы впервые приступили к реализации жилищной программы на основе ипотеки, и никакого опыта, естественно, не было.

Доклады касались, конечно, самых разнообразных и актуальных вопросов, связанных с рынком ипотечных ценных бумаг. Вот, к примеру, названия некоторых докладов: «Tекущее состояние и перспективы развития рынка ипотеки и ИЦБ», «Новации в структуре и механизме размещения ипотечных облигаций в однотраншевой сделке секьюритизации ипотечного портфеля», «13 лет на рынке ИЦБ: обобщение опыта, или Закулисная жизнь закладных», «Коммерческие ипотечные ценные бумаги (CMBS) – То же лицо, только в профиль», «Программы жилищных облигаций с ипотечным покрытием: регулирование и практический опыт» и другие.

– С кем конкретно вы встречались из руководства АИЖК? Какова практика применения ипотечных закладных в близкой нам по многим параметрам России?

– Встречались и вели беседы мы с Сергеем Калининым – заместителем управляющего директора ипотечного кредитования, Владимиром Батановым – руководителем управления блока проектной деятельности, Александром Лукьяновым – руководителем блока проектной деятельности. АИЖК на рынке ипотечного кредитования работает уже более 15 лет, и за это время накоплены богатый опыт и знания практического применения ипотеки. Агентство стало основным проводником государственной политики по становлению и развитию системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования и её ключевым институциональным элементом. Как и у нас, приоритетными категориями были признаны учителя, врачи, молодые специалисты, военнослужащие и другие категории населения страны. В области ипотечного кредитования были задействованы госпрограммы «Стимул», «Военная ипотека», «Новостройка», «Материнский капитал», «Жилье для российской семьи» и другие.

АИЖК не имеет региональной сети. На местах предоставлением ипотечных кредитов от имени агентства занимались лицензированные партнерские структуры – государственные и коммерческие банки, небанковские учреждения, среди них и ВТБ-24. Число партнеров в 2011-2012 годы достигло 120 по всей России. Но ввиду того, что у партнеров разнились системы учета, программное обеспечение, данные не совпадали между собой, все труднее становилось отслеживать реальное положение дел с кредитами.

Поэтому АИЖК стало выкупать у партнеров ипотечные закладные и передавать их ВТБ-24 для последующего сопровождения. Так, данный банк по договору с АИЖК принял на себя обязанности сервис-агента. После этого банк занялся унифицированием всех операций на основе IT-программ. В настоящее время все текущие операции с ипотечным кредитованием, в том числе проблемы с задержками погашения, просрочки, автоматизированы и зеркально отражаются на серверах агентства. То есть действует Единая совместная информационная система между АИЖК и ВТБ-24. В бумажном (физическом) виде кредитные дела хранятся в агентстве. За сопровождение кредитных операций ВТБ-24 получает 0,65 процента от суммы кредитов, по которым ведет учет по текущим погашениям, и сопровождает их до окончательного погашения. Но все риски по кредитам после выкупа закладных полностью лежат на АИЖК.

– Есть ли у АИЖК дочерние структуры?

– До 2015 года имелась дочерняя компания – Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для реализации государственной поддержки ипотечных заемщиков, оказавшихся в тяжелой жизненной ситуации из-за потери работы или значительной части доходов. Затем оно было переименовано в Агентство финансирования жилищного строительства, в задачи которого входит стимулирование ипотечного жилищного кредитования, развитие рынка арендного жилья и программ строительства жилья экономического класса. Также было зарегистрировано акционерное общество «Страховая компания АИЖК», целью которого было содействие развитию рынка страховых услуг по страхованию ипотечных обязательств заёмщика. В 2015 году на базе АИЖК был создан единый институт развития в жилищной сфере. В него вошли названные дочерние компании, а также Фонд содействия развитию жилищного строительства. Стратегией Единого института на 2016-2020 годы определены следующие основные направления: обеспечение застройщиков земельными ресурсами, предоставление гарантий по кредитам застройщикам, развитие рынка арендного жилья за счет коллективных инвестиций, развитие ипотечного рынка.

– Сколько на сегодняшний день у АИЖК партнеров в регионах?

– В настоящее время из 120 партнеров осталось не более 60. Сократились и людские ресурсы, вместо тысячи работников осталось около 300. АИЖК провело внутреннюю реорганизацию, упорядочив все рабочие процессы. В том числе избавилось от недобросовестных партнеров, допускавших нарушения в процессе кредитования. В частности, жилье приобреталось по завышенным ценам, в залог принималось аварийное или ветхое жилье, наблюдались другие коррупционные проявления. Если раньше под управлением АИЖК и партнеров находилось около 50 процентов ипотеки, то после реорганизации на их долю приходится только 1,5 процента от общей ипотеки в России.

А ведь такое нестандартное жилье не должно было попасть в пул ипотечных кредитов, под которые затем выпускались ипотечные закладные. В среднем пул ипотечных закладных должен составлять не менее 5 млрд рублей. Иначе выпуск ИЦБ себя не оправдывает, поскольку процесс становится невыгодным, если учитывать существующую инфраструктуру, ведь только сопутствующих организаций насчитывается до 24, среди которых рейтинговые агентства, аудиторские фирмы, оценочные компании, в услуги которых входит подтверждение качественности данного пула. А их услуги стоят, как известно, очень дорого. Например, международное рейтинговое агентство Moody’s за оценку одного пула запрашивает 185 тыс. долларов.

Мы же постараемся обойтись более дешевыми ресурсами, чтобы обеспечить качественный пул закладных, под которые будут выдаваться кредиты.

– На какой нормативно-правовой базе основана деятельность АИЖК?

– Законодательной основой для агентства служат Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации, законы об ипотеке и об ипотечных ценных бумагах. Аналогичными законами Кыргызской Республики руководствуется и наша компания.

– Какие ипотечные кредиты предлагает АИЖК гражданам России?

– Агентство разрабатывает и применяет «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)», программы ипотечного кредитования. Линейка кредитов старается учесть запросы граждан, к примеру, они могут выбрать один из нескольких продуктов: «Приобретение готового жилья», «Приобретение квартиры на этапе строительства», «Ипотека с государственной поддержкой», «Перекредитование», «Целевой кредит под залог имеющейся квартиры», «Военная ипотека». Существуют также опционные программы, где ставки подлежат пересчету в зависимости от инфляции, и другие. Кстати, предусматриваются вычеты из процентной ставки для семей, имеющих трех и более детей, или приобретающих жилье эконом-класса по программе «Жилье для российской семьи». Последняя программа действует уже почти в 70 регионах России. На сегодняшний день АИЖК сотрудничает с надежными финансовыми организациями, чтобы обеспечить заемщикам безопасность сделок и формировать в последующем качественный пул ипотечных закладных для выпуска ипотечных ценных бумаг.

– Каков объем ипотечных кредитов АИЖК? Сильно ли отличаются ставки по российским ипотечным кредитам от наших ставок?

– Объем кредитного портфеля АИЖК, по данным текущего года, составляет 1,5 трлн рублей. В среднем ипотечные кредиты выдаются по ставке 12,8 процента годовых. Участники могут получить до 20 млн. рублей. Средний срок кредитов – семь лет. Тридцать процентов кредитов на сегодня обеспечены ипотечными закладными.

– Над какими направлениями сегодня работают сотрудники данного агентства?

– Одно из основных направлений деятельности АИЖК – это создание ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Данный проект называется «Фабрика ценных бумаг», и его реализация должна способствовать привлечению инвестиций в сектор ипотечного кредитования по России. Уставный капитал АИЖК формировался за счет бюджетных средств и выпуска ипотечных ценных бумаг. Мы же созданы и пока работаем на бюджетные средства. Но уже в 2017 году после выпуска ИЦБ мы начнем операции на вторичном рынке с целью привлечения ресурсов на рынок ипотеки. Другое направление АИЖК – это разработка новых технологий и инструментов секьюритизации ипотечных активов.

В агентстве есть автоматизированная база ипотечных закладных, и любой инвестор может найти информацию о всем пуле ценных бумаг и качестве залога.

– Говорилось ли на конференции о состоянии российского и мирового рынков ценных бумаг, каковы нынешние тенденции?

– Безусловно, эта тема находила отражение, все-таки живем в эпоху глобализации и испытываем все негативные колебания, вызываемые политическими и экономическими кризисами. К примеру, российская экономика существенно пострадала от западных санкций, в том числе рынок ценных бумаг. Ведь зарубежным инвесторам прямо запретили вкладывать деньги в российскую экономику. Но следует отметить, что при этом упали рынки и в европейских странах. Если говорить о тенденциях, то небольшое снижение наблюдается во всех странах.

– Для полноценного развития ипотеки необходимо принять новые законы, одновременно урегулировать действующее законодательство, ввести изменения и дополнения. Что планируете делать в этом направлении?

– В настоящее время создана межведомственная рабочая группа, будем работать над синхронизацией законодательных актов. Для этого необходимо также принять подзаконные акты, в которых будут отражены насущные вопросы, касающиеся порядка учета ценных бумаг, депозитария, процедурных моментов, и другие.

До этого, как вы знаете, внесены изменения и дополнения в Законы КР «О рынке ценных бумаг», «О залоге», в текущем году принят и вступил в силу с 23 июля Закон КР «Об ипотечных ценных бумагах». Необходимая правовая основа для ипотечного кредитования в нашей стране, в том числе с использованием ипотечных ценных бумаг, создана, но, безусловно, она требует совершенствования и синхронизации, как я уже сказал выше.

Темирбек МАМАТКАНОВ

6 октября 2016 г.